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万达BIM深度探秘

时间:2017-09-20    来源:中国BIM培训网     BIM编辑:桃花岛    阅读人数:

  单纯肯定或否定没有任何意义?我们看标杆企业的目的是如何吸取对自己有价值的信息,帮助个人或企业更好的找到自己未来的方向。我们聊聊万达BIM深度探秘

  万达近期所遇麻烦的根本原因?

  没有永远的上涨,也没有永远的下跌!

  企业和资本都是追逐利润的,近十多年地产企业的利润核心源泉都是“土地溢价”,万达如此,万科和华夏幸福也是如此。

  建筑的设计生产成本相对稳定,这一部分环节太多、市场化程度较高,利润挤压难度很高。

  土地成本与房屋市场售价这两部分相对单一,易于聚焦与把控(此处并没说谁都能干的那种容易,能干成和干好的前置条件还是蛮多的),也成为地产开发企业能力构建的核心方向。

  万科等住宅为主的开发企业,项目开发虽有时间节奏安排,但总体是卖光撤人,最多留下物业公司帮忙擦屁股以配合营销工作。

  上面的模式很简单,竞争也非常激烈,后发有劣势,不创新肯定难超越先行者,因此万达和华夏设计出各自复杂逻辑,商业和产业都服务于一次性售卖部分,低价拿地尽量高价卖出。被逼走这条路,挂羊头卖狗肉又很难持续,而万达和华夏是玩了些真的所以形成各自的复制能力。

  对于万达来说,推高卖价被逼自持大部分商业并要快速填满商业内容(被逼自己创造内容),在土地高溢价时代,租金和内容产值压根不是目的。

万达BIM深度探秘,中国BIM培训网

  以上是万达当前困境的核心原因,也是万达为何一直在寻求转型的核心原因,但传统体量太大,若没有一个足够体量的新产业或方向肯定容纳不了万达这头巨象,但时至今日还没有。

  为何说中国企业级的BIM要看万达?

  1)在所有企业中BIM投入资金最多。

  各方面信息汇总分析万达投入企业及BIM应用与系统研发的直接资金投入应该接近2亿元,这些可能还不包括项目层面的应用支出。

  原来万达BIM中心在万达规划院下设,后上升到商业地产集团层面,2014-15年大规模猎人,光总监级别最后接近20位,这些人的年薪可都不菲。

  俗话说一分钱一分货,有钱有人干出来东西肯定应该不会差到哪里去,虽然万达大战略不一定能实现,但对于行业来说绝对是向前的大推力。

  2)万达的知识管理水平在地产及建筑领域是最好的企业之一。

  企业级的BIM,若没有很好的知识管理能力做支撑几乎是不可能落地的。

  万达聚焦于商业地产领域,针对商业综合体业态来说有密集的大量实践CASE,对于动辄几年的建筑项目来说,万达具有得天独厚过程经验与数据优势。

  万达内部很早推广“项目复盘”知识管理模式,有意识地收集与梳理内部经验与知识,及时总结提升。

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  3)业主身份最有利于下游知识梳理

  业主对下游知识的梳理将是最有效率的。

  首先他们天然关注结果和全产业链条;其次他们出钱,可以让全世界最好的经验PK;最后,在特定项目全周期过程中占据主导,只要他们关注某方面数据,他们就比其他机构更容易获取到。

  所以我们可以看到,万科、绿城等大型地产开发企业做代建、做EPC都极具市场竞争力。

  万达BIM实践与研发过程也充分利用了这点,融合了行业内最好的外部经验和知识,某种程度上代表中国BIM的最先进水平。

  万达BIM战略是什么?其可能有哪些障碍?

  战略不会冲着成本去,只会冲着市场去,表面宣传是轻资产的重要组成,但哪些市场有可能是其目标呢?

  首先肯定不会冲着传统的设计和施工市场去,没有足够利润空间,尽管建筑市场规模最够大,但巨型国字头机构都摆在前面,万达很清楚他没机会构建竞争垄断或垄断地位。

  卖软件和平台,整体市场规模和利润够,但基因不对,另除在商业领域外,没有任何竞争优势,因此,软件和平台的输出肯定也不是其核心市场方向。

  去年10月份《BIM学习网》推出过一篇原创文章:“万达BIM大战略闭环”,万达整体战略冲着商业地产终极闭环去。

  按照万达原来设想,他自己投资开发了100多个万达广场,对一个企业来说,这个规模已经很大,但从全国市场占有率角度来说还是很小,远达不到竞争垄断的地位,若能快速整合到1000个万达广场,情况就会很不一样,那是在商业内容领域的话语权将无人匹敌,让你生则生,让你亡则亡。电商之前的国美、苏宁为什么玩命开新店是同样逻辑;另外,若做到这个规模,全国每个城市都将有2-3坐万达广场,可以做到全国覆盖,此时,化解电商冲击的手段将更多,其想象空间也将变得广阔无比。

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  万达整体战略最大的障碍还是在于金融通路上。

  万达轻资产输出或者要想快速实现1000个万达广场,若不具备甲方或类甲方话语权的话是不可能实现的,而金融通路是其必要条件。万达要回归A股也是为此战略服务的举措之一。

  但万达一直在等待的的风口REITS迟迟未能吹来,意味着其自持资产可以完全流动化,从而根本性解决其快速扩张所需资金问题。

  回到万达BIM自身的目标上来看。

  下图是其预定的发展路径,第二步构建完成后,第三步可通过收购或整合快速实现。

  在第三阶段有可能出来一个万达感兴趣的巨量市场,万达BIM才可能有机会从万达整体战略的辅助角色独立出来成为一个独立的战略业务板块。

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  可从万达BIM实践中学到什么?

  独立的从单个应用点来看,现有建筑工程领域基本都能实现。

  从集成应用角度来说,若企业没有一个清晰的战略和内部强大的知识管理能力,也很难学习和模仿。系统购买和开发成本是小头,系统的运营和维护成本才是大投入,若没有持续完善和更新能力,技术发展这么快,系统很快将会实用使用价值。

  1)重视知识管理

  下面三张图是万达BIM最核心部分,是集成系统发挥价值的基础,也是未来的核心竞争壁垒。但很多逻辑和数据在BIM之前万达就已经都做好相应的数据和知识梳理。

  如:万达实验模型包含12个专业、48个机电系统、304447个实例构件组成,承载它的是78个模型文件,共计占用8.41G存储空间,包括2826根柱、12356根梁、67069㎡风管、139045m管道、57203个管件、3679个机电设备、268种材质……

  有了万达自己的BIM构件库和材质库,才能实现70%标准化设计+30%参数化设计逻辑。

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  图片来自于万达BIM官微

  2)标准、架构与数据先行

  BIM的集成应用效率一定要基于价值数据的积累,企业可以直接跳到BIM时代进行结构化的数据积累,而结构化数据最核心的需要关注标准、技术架构及人员能力。

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  图片来自于万达BIM官微

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